长春市绿园区房屋征收工作管理办公室
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长春市绿园区人民政府关于皓月大路北项目征收范围内地上房屋等附着物的征收补偿方案

发布时间:2018/12/13 9:13:16

长春市绿园区人民政府

关于皓月大路北项目征收范围内地上房屋等

附着物的征收补偿方案

 

    按照长府拟征函【2018】37号《长春市人民政府拟征地通知书》,现根据《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》及《长春市人民政府关于公布实施长春市市区征地区片综合地价的通知》(长府发【2010】8号)、《关于对新一轮棚户区改造优惠政策有关条款进一步明确的规定》长安组(【2014】14号),参照《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等相关法规和文件,长春市绿园区人民政府依法对皓月大路北项目实施征收。本着惠及于民、公平公开的原则,结合我区实际,制定此方案。

一、征收范围:

东至西环城路,南至皓月大路,西至哈大高铁,北至隆化路(具体位置以规划审批图纸为准)

二、房屋调查登记情况

2018年08月02日至09月14日,长春市绿园区房屋征收工作管理办公室组织绿园区房屋征收经办中心对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了调查登记。经调查,征收范围内有产权证照的住宅房屋约153户,无证房屋91户,非住宅8家。具体调查结果详见被征收房屋及附属设施调查登记表及一榜公示。

三、房屋征收安置补偿办法:

皓月大路北棚户区征收范围内,持有《集体土地使用证》和《房屋所有权证》等合法有效证照的房屋被征收人,可以选择货币补偿和房屋产权调换安置两种形式,由被征收人自由选择。

(一)住宅房屋补偿

1、货币补偿:

货币补偿总金额包括房屋价值补偿金额加上搬迁补偿金额、临时安置补偿金额、价格补助金额、面积补助金额和室内装饰装修补偿金额。

(1)房屋价值补偿金额、室内装饰装修补偿,由房地产价格评估机构评估确定。

(2)搬迁补偿:按照每户300元的标准支付。

(3)临时安置补偿:按照被征收房屋建筑面积一次性支付3个月,每月每平方米10 元。

(4)价格补助金额:被征收住宅房屋评估金额乘以增加比率。增加比率根据被征收住宅房屋的建筑面积确定。建筑面积小于25平方米的,增加比率为40%;建筑面积大于或者等于25平方米、小于33平方米的,增加比率为35%;建筑面积大于或者等于33平方米、小于41平方米的,增加比率为30%;建筑面积大于或者等于41平方米、小于49平方米的,增加比率为25%;建筑面积大于或者等于49平方米的,增加比率为20%。

(5)面积补助金额:被征收住宅房屋建筑面积为49平方米以下的,除上款补助外,还应当按照上一年多层住宅建筑工程造价乘以被征收房屋建筑面积补到49平方米所增加建筑面积的金额,给予补助。

被征收住宅房屋建筑面积不足49平方米补增到49平方米的规定,是指2004年7月31日以前房屋所有权证记载的建筑面积,或者2004年8月1日以后房屋初使登记的建筑面积不足49平方米的,补增到49平方米。

2、房屋产权调换安置:

房屋产权调换标准户型为:49平方米、54平方米、64平方米。

(1)住宅房屋被征收人选择产权调换的,根据被征收房屋面积就近上靠标准户型进行调换。被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等部分,不结算差价;产权调换房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分,按照市建设主管部门公布的上一年度多层住宅建筑安装工程造价交纳增加面积款,产权归被征收人所有;被征收人要求按照超过标准户型建筑面积进行产权调换的,超过标准户型建筑面积部分按照就近或同类地块新建普通商品房均价结算。

被征收房屋建筑面积超过最大标准户型的,可以按照标准户型选择分套调换,或者对超出最大标准户型面积部分进行货币补偿。分套调换合并计算的建筑面积,超出被征收房屋建筑面积部分,按照本项目就近或同类地块新建普通商品房均价结算。

多层住宅建筑安装工程造价,按照市建设主管部门公布的上一年度标准(1857元/㎡)执行(以下简称“上年度建安造价”)。

就近或同类地块新建普通商品房均价采取市场比较法,由评估公司评估确定(以下简称“新房均价”)

(2)房屋安置地点:在皓月大路北棚户区域内临近高铁侧新建用于产权调换的住宅房屋。

(3)产权调换房屋结构:框混高层

(4)产权调换房屋入住标准:产权调换房屋交付使用前应按照吉林省工程建设地方标准《全装修住宅室内装饰装修设计标准》(DB22/T5004-2018)要求,套内和公共部分的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成,厨房和卫生间的基本设施安装到位。

(5)产权调换住宅房屋分配原则:按照签订完征收补偿协议后交付被征收房屋并经验收合格后的搬迁时间(时间精确到秒)先后顺序公开排序。搬家时间排序实行定期公示制度,接受广大被征收人的监督。回迁时,由被征收人按照先后顺序在对应的所选户型中依次优先自主选择回迁楼栋号、楼层、单元。

(6)临时安置补偿:选择产权调换的过渡期限为36个月。过渡期间临时安置补偿按照被征收房屋的建筑面积每6个月向被征收人发放一次。按照每月每平方米12元发放,临时安置期限不足半个月的按照半个月计算,超过半个月的按照1个月计算。

(7)因房屋征收部门的责任,超过过渡期限的,自逾期之日起增发临时安置补偿。逾期1-3个月的,每月增发50%;逾期4个月以上的,每月增发100%。

3、征收公有住宅房屋:

征收公有房屋,被征收人与公有房屋承租人选择货币补偿的,租赁关系终止。对住宅房屋,应当按照被征收房屋评估金额的20%补偿被征收人,其它相关补偿给付公有房屋承租人。

被征收人与公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,应当对被征收人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原公有房屋承租人承租,被征收人应当与原公有房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

4、住宅房屋用于经营的补助:

住宅用于经营性活动的,按照住宅房屋进行补偿。被征收人的房屋在该项目《拟征地通知书》前已依法取得工商营业执照,且依法纳税的,对用于经营的建筑面积部分,按照下列标准给予一次性补助:

(1)用于从事商业、服务业用途的,按照房屋评估金额的20%补偿给付被征收人;

(2)用于从事办公、生产用途的,按照房屋评估金额的15%补偿给付被征收人;

(3)用于从事仓储等其他用途的,按照房屋评估金额的10%补偿给付被征收人。

(二)非住宅房屋补偿

1、非住宅房屋所有权人选择货币补偿的,房屋补偿金额由房地产价格评估机构评估确定。

2、公有非住宅房屋:公有房屋承租人选择货币补偿的,租赁关系终止,应当按照被征收房屋评估金额的40%补偿被征收人,其它相关补偿给付公有房屋承租人。

3、征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,在停产停业过渡期限内按照下列规定执行:

(1)被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额凭证的,按照下列公式计算停产停业损失补偿:

上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)

(2)被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证,或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的,停产停业损失补偿按照被征收房屋权属登记用途、建筑面积计算:登记为商业、服务业用途的,每月每平方米45元;登记为办公、生产用途的,每月每平方米30元;登记为仓储等其他用途的,每月每平方米20元。

非住宅房屋被征收人选择货币补偿的,一次性发放3个月停产停业损失补偿;选择房屋产权调换的,对被征收人按月计发停产停业损失补偿。停产停业期限不足1个月的,按1个月计算。

非住宅房屋被征收时闲置的,不给予停产停业损失补偿。

4、征收非住宅房屋,根据设备拆装、运输所发生的费用给予补偿;对无法恢复使用的设备按照重置价格结合成新给予补偿,具体补偿金额由房地产价格评估机构评估确定。

(三)温室、大棚和其它附着物的补偿办法

1、温室、大棚及房屋等附着物的补偿由选定的评估机构给予评估补偿;

2、超过审批面积建筑的房屋,其超出审批面积部分按建筑成本结合成新给予补偿。

3、征收中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等,依照相关法律、法规的规定办理。

4、农田水利设施、电力通讯设施(含高低压输电设备)、乡村道路等生产生活设施,能迁移的根据设备拆装、运输所发生的费用给予搬迁补偿,不能迁移的按具有评估资质的评估机构出具的评估价格给予补偿。

(四)土地两费及青苗补偿

土地两费及青苗补偿按照《长春市人民政府关于公布实施长春市市区征地区片综合地价的通知》(长府【2010】8号)文件规定执行。

四、房屋等附着物的评估

(一)评估公司的选定

房屋征收部门参照《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》的相关规定,房地产价格评估机构的选定程序如下:

1、自该项目《征收补偿方案》发布之日起5日内,房屋征收部门组织被征收范围内的房屋等附着物所有权人在长春市绿园区房屋征收工作管理办公室公开招标入围信誉平台的房地产价格评估机构待选名单中,协商选定一家房地产价格评估机构。

2、协商不成的,由房屋征收部门邀请被征收人、镇、村委会成员参加,由被征收人推选出一名抽签代表,以公开抽签方式选定评估机构。

3、被征收人不推选代表,或者不参与抽签的,由村委会成员代表公开抽签选定评估机构。

4、抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

5、参加协商选定房地产价格评估机构的被征收人必须是房屋所有权人或土地使用人,需由被征收人本人持房屋所有权证或土地使用证、本人身份证,经现场审核合格并登记后,方可进入会场,参与协商与选取。

(二)评估时点

房屋等附属物补偿价格评估时点,为征收补偿方案公告之日。

(三)评估报告公示

评估报告应在被征收房屋等附着物所在村显著位置公示7日。公示期间至少2名评估师进行现场说明解释。

(四)被征收人不配合评估的处理办法

在房屋等附着物评估过程中,被征收人不配合、不提供相关材料的,评估机构应当根据相关部门的调查登记材料和影像资料进行评估,并在评估报告中说明有关情况。由此产生的一切后果由被征收人自行承担。

(五)被征收人对评估结果有异议的处理办法

被征收人对评估结果有异议的,在收到评估报告之日起10日内,可以向评估机构申请复核评估。评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达被征收人。

被征收人对住宅房屋评估复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,可以向征收部门提出申请,由征收部门向评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

五、相关规定

(一)自本项目《拟征地通知书》发布之日起,各相关部门应对拟征地范围的土地、房屋、人口进行冻结。冻结期间暂停办理下列事项:

1、新建、翻建、扩建、改建房屋;

2、改变房屋用途;

3、租赁房屋、分割房屋产权;

4、申请企业或者个体工商户设立登记及变更登记。

违反规定操作造成后果的,由责任部门或责任人承担一切经济和法律责任。

对《拟征地通知书》发布以后,在拟征收土地范围内抢栽、抢种或对房屋及附属物新建、改建、扩建的,不予补偿。被征收人应当在规定搬迁期限内自行拆除。逾期未自行拆除的,依法予以强制拆除。

(三)持有《集体土地使用证》和《房屋所有权证》的房屋为合法建筑。被征收房屋的建筑面积和用途以《土地使用证》和《房屋所有权证》的发证机构的存档资料为准。房屋、土地发证机构存档资料无面积记载的,以房屋、土地登记审批档案中记载为准,房屋、土地登记审批档案中未明确的,申请原发证机关鉴定。

(四)《集体土地使用证》和《房屋所有权证》同时具备且证载面积不符的,以证载建筑占地或建筑面积大的为准。

(五)征收租赁房屋,只对被征收人予以补偿,不对房屋承租人予以补偿。

(六)房屋及地上物签订补偿协议后,由征收人委托有资质的拆除公司进行拆除。

(七)征收区域内,征收当事人已达成房屋安置补偿协议的,被征收人或者房屋承租人不得损坏房屋及其附属设施。对于损坏被征收房屋及其附属设施的,根据其损坏程度估价,在征收补偿费中扣除。

六、补助、奖励政策

1、村屯建设用地外建房奖励:对在征收范围内《拟征地通知书》发布之前,被征收人在村屯建设用地之外修建的建筑物、构筑物,如果被征收人在签约期内同意拆除的,对被征收人给予适当奖励,奖励标准按照所修建的建筑物、构筑物的建筑结构,由房地产价格评估机构按照市建设主管部门公布的上年度建安造价结合成新确定;如果被征收人在签约期限内未签订征收补偿协议,将制定拆违计划,依法予以拆除。

2、搬迁奖励:在规定的签约期限内完成签约,并且在规定的搬迁期限内完成搬迁的,每证(住宅房屋)按签约时段给予如下奖励:

(1)签约前期签约的,对被征收人奖励3万元;

(2)签约中期签约的,对被征收人奖励2万元;

(3)签约后期签约的,对被征收人奖励1万元。

3、棚户区政策奖励一:对在规定的签约期限内完成签约,并且在规定的搬迁期限内完成搬迁的被征收人,选择产权调换方式的,先按照被征收住宅房屋建筑面积就近上靠标准户型,之后,再按照被征收住宅房屋建筑面积20%予以奖励,但不改变标准户型;选择货币补偿的,按照被征收住宅房屋建筑面积20%予以奖励,将奖励面积按新房均价折合成货币补偿给予被征收人。

4、棚户区政策奖励二:被征收人选择货币补偿的在原被征收住宅房屋建筑面积基础上,参照房屋安置情况,上靠标准户型,上靠面积部分给予新房均价进行补偿,但需由选择货币补偿的被征收人按照上年度建安造价,补交上靠不足面积的差价。

5、审批证件补助:被征收人的房屋具有所在村及乡、镇政府审批的建房用地审批表(二级批件)或国土资源局核发的使用土地批准书,经该审批部门认定后,按照有证房屋予以征收补偿。

6、独一处房屋补助:被征收人具有本项目范围内的农业户口,居住在村屯建设用地上符合宅基地审批条件但实际未取得审批手续的无证房屋内,房屋现状用途为居住且在本市范围内无其它有证房屋的,经被征收房屋所在地村委会,乡镇政府或街道办事处认定后,可申请对小于或等于54平方米无证房屋的面积部分按照有证房屋进行补偿,超出54平方米面积部分按无证房屋标准进行补偿。

认定为“独一处”的房屋所有权人,即为被征收人,享受房屋价格补贴、面积补贴以及本项目《征收补偿安置方案》中制定的相关奖励政策。

7、婚龄子女补助:被征收人属于征收土地范围内的集体经济组织成员(具有土地承包合同),居住在父母宅基地内的无证房屋内,年满婚育年龄(男22周岁,女20周岁),符合审批宅基地条件未实际取得宅基地的,在本市范围内无其它住处,被征收人要求房屋安置的,经被征收房屋所在地村委会,乡镇政府或街道办事处认定后,对小于或等于54平方米面积部分的无证房屋按照“拆一换一”方式进行房屋安置;要求货币补偿的,由评估公司按照54平方米有证房屋评估进行房屋价值补偿,但需由房屋面积小于54平方米的被征收人按照上年度建安造价,补交上靠54平方米不足面积的差价。对大于54平方米面积部分的无证房屋由评估公司评估后进行补偿。

8、经营温室成员补助:经营温室的本村集体经济组织成员(具有土地承包合同),年满婚育年龄(男22周岁,女20周岁),居住在自己承包地作业间内,在本市范围内无其他住房,被征收人要求房屋安置的,经被征收房屋所在地村委会、乡镇政府或街道办事处认定后,被征收人可以按照上年度建安造价购买一套54平方米房屋;要求货币补偿的,按照本项目典型住宅房屋评估均价,以54㎡的面积标准进行补偿,但需由被征收人按照上年度建安造价缴纳54㎡差价。

9、特困对象补助:被征收人为本项目征收范围内农业户口,长期居住在征收范围内的无证房屋内、在本市无其它有证房屋且符合下列条件之一的可申请特殊补助:

(一)持有《低保证》或《五保证》;

(二)持有二级及以上《残疾证》;

(三)患有符合大病医保范围内严重影响正常生活的疾病(限以下病种:1、恶性肿瘤放化疗治疗;2、尿毒症腹透和血透治疗;3、肾移植后排异治疗;4、血友病;5、精神分裂症;6、慢性白血病;7、再生障碍性贫血;8、帕金森综合征;9、恶性肿瘤转移双磷盐酸治疗;10、肺移植后抗排异治疗;11、难治性癫痫),且能提供市级以上医院诊断书;

(四)因特殊疾病丧失劳动能力的,且持有诊断书和所在街道或镇政府出具的证明;

(五)属于经市民政局认定的烈属,或病故现役军人,因公牺牲人员的直系亲属。

被认定为“特殊困难补助对象”的可以享受以上年度建安造价购买一套54㎡房屋,要求货币补偿的,按照本项目典型住宅房屋评估均价,以54㎡的面积标准进行补偿,但需由被征收人按照上年度建安造价缴纳54㎡差价。  

6、7、8、9项补助政策,一个被征收人只能享受其中一个,且一个宅基地(集体土地使用证)只认定一户。

对享受补助政策7、8、9项中的征收补助对象要求购买超过54平方米标准户型安置的,超出面积部分按照本项目新房均价缴纳扩大面积款,上述对无证房屋的被征收人的补助补偿,均不享受价格补贴、面积补贴、搬家费、过渡期补助费、搬迁奖励、棚户区政策奖励。

(七)棚改实施主体惠民政策

1、为妥善解决被征收居民要求就近回迁以及避免新建安置房拖延办理产权的问题,现允许本项目棚改实施主体在皓月大路北棚户区域内临近高铁侧优先建设54㎡、64㎡、77㎡、80㎡户型的商品房屋(国有出让/市场化商品房)供被征收居民选择,以预购方式出售给被征收人。 

2、可以预购商品房的被征收人必须同时满足以下条件:

(1)选择货币补偿形式;

(2)提供房屋合法有效证照、认定为有证房屋的文件或者符合征收补助对象(审批证件补助、独一处房屋补助、婚龄子女补助、经营温室成员补助、特困对象补助)其中之一的。

(3)在规定的搬迁期限内搬迁的,提供征收补偿协议和房屋验收单。

3、预购标准:

(1)被征收房屋面积小于54㎡的被征收人和符合征收补助的对象(审批证件补助、独一处房屋补助、婚龄子女补助、经营温室成员补助、特困对象补助),可按本项目典型房屋均价购买一套54㎡房屋,要求购买超过54㎡户型的,超出面积按照本项目就近或同类地块新建普通商品房均价结算。

(2)被征收房屋面积大于54㎡(包括54㎡)小于64㎡的被征收人,可选择上述户型(54㎡、64㎡、77㎡、80㎡)中一套,与被征收房屋面积相等部分按照本项目典型房屋均价购买,超出被征收房屋面积按照本项目就近或同类地块新建普通商品房均价结算。

(3)被征收房屋面积大于64㎡(包括64㎡)的被征收人,可选择分套购买,合并计算总建筑面积。与被征收房屋面积相等部分按照本项目典型房屋均价购买,超过被征收房屋面积部分,按照本项目就近或同类地块新建普通商品房均价结算。

4、被征收人在签订《购房合同》时,同时选定购买房屋的栋号,楼层,单元,被征收人先签约,先搬迁,先选房。

八、达不成协议的处理办法

违反土地管理法律、法规规定,阻挠征收土地的,以及所有权人已经依法得到补偿或者无正当理由拒绝接受补偿,且拒不交出土地和房屋等附着物的,由绿园区人民政府书面责令所有权人交出土地和房屋等附着物;在责令交出土地和房屋等附着物搬迁期限内不搬迁的,申请人民法院强制执行。

九、被征收房屋所有权人不明确时被征收主体确定等情况的处理

因买卖、继承、诉讼等原因造成房屋所有权人不明确的,房屋征收部门可以根据房屋买卖协议、合法遗嘱等有效证据确定被征收人。不能确定的,房屋实际管理人、继承人、买受人等提出权利主张的,列为主张权利人。

十、房屋征收部门

长春市绿园区房屋征收工作管理办公室

十一、房屋征收实施单位

长春市绿园区房屋征收经办中心

十二、签约期限

本方案发布起5日内将组织被征收人选定评估公司,在评估公司出具分户评估报告,公示期满后,另行通知具体签约时间。

十三、协议生效条件

被征收人在签约期限内签订《征收补偿协议》后,在该项目的各区域内被征收人签约率达到90%时,征收补偿协议生效,否则协议无效,征收终止。

十四、搬迁期限、征收补偿款发放时间及办法:

1、在本协议生效后,将对被征收人相关资料及补偿款项进行审核,审核通过后,征收部门公布搬迁时间及搬迁期限。

2、对在规定的搬迁期限内完成搬迁的被征收人,由征收部门按照《征收补偿协议》的约定进行征收补偿款的发放和房屋产权调换安置。

3、自确定搬迁期限之日起,选择产权调换的被征收人的临时安置补偿费,按照《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》的相关规定执行。

十五、特殊补偿事项采取一事一议的方式,由征收部门提出征收补偿安置意见,报绿园区人民政府常务会议研究,通过后实施补偿。

十六、本方案由长春市绿园区人民政府负责解释。

 

长春市绿园区人民政府

二〇一八年十二月十一日

版权所有:长春市绿园区房屋征收工作管理办公室
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